房子出租合同是以房子为出租物的合同，是指房子所有权人作为出租人将它房子出租给承租人用，由承租人向出租人支付租金的合同。房子出租是特种出租，按其公有和私有性质的不同，可以划分为公房出租和私房出租。其中私房出租又可以分为农村私房出租和城镇私房出租。因为国家没对农村私房出租作出特别规定，因此，农村私房出租主要由当事人协商一致。这里所讲的主如果城镇私房出租。（l）关于城镇私房出租合同的订立。为了加大对房子出租的管理，（城市房产管理法）第53条的规定：房子出租，出租人和承租人应当签订书面出租合同，约定出租期限、出租作用与功效、租赁费用、修缮责任等条约，与双方的其他权利义务，并向房产管理部门备案。因此，城镇私房出租合同的当事人不只要签订房子出租合同，还应当到房产管理部门备案。为了预防单位挤占私有住房，私房的承租人一般仅限于公民，机关、团体、部队、企事业单位不可以出租私有房子。这类单位只有经县以上人民政府批准，并有特殊需要，才可出租私房，不然私房出租合同无效。（2）关于城镇私房出租的租金。当事人应当依据房子所在地人民政府规定的私有房子的租金标准协商确定私房出租的租金。当地没规定标准的，当事人根据当地实质水平协商确定租金，出租人不能随便抬高租金，不能收取押租或其他额外成本。同时，承租人需要按时出货租金，超越肯定期限仍未出货的，出租人不仅能够需要承租人补交所欠租金，还有权终止出租合同。

（3）关于房子的用法。承租人应当根据合同约定的作用用房子，不能擅自将房子转租、转借别人，不能借助房子进行非法活动。另外，依据（民法典）第七百二十六条、第七百三十二条的规定，出租人出卖出租房子的，应当在出卖之前的合理期限内公告承租人，承租人在同等条件下有优先购买权。承租人在房子出租期间死亡的，与其生前一同居住的人可以根据原出租合同出租该房子。（4）关于房子的修缮义务。出租人应承担房子的修缮义务，假如出租人怠于修缮给承租人或第三人导致损失的，出租人应负赔偿责任。但假如出租人无力修缮的，承租人可以予以修缮，成本从租金中扣除，或由出租人分期偿还。（5）关于出租合同的终止。出租合同除依约定终止外，出租人还可以依承租人的以下行为终止房子出租：第一，承租人私自将房子转租、转借、出售；第二，承租人借助承租房子进行非法活动；第三，承租人累计6个月不出货租金。